مشاورین املاک یکی از اصناف بسیار مهم در کشور هستند. اصولاً بازار مسکن در ایران یکی از مهم‌ترین بازارهای موجود بوده و نقش حیاتی در اقتصاد کشور ایفا می‌کند. از این رو نمی‌توان اهمیت صنف بنگاه‌های مشاوره ملکی، در زمینه معامله املاک و مستغلات را در نظر نگرفت. یکی از مسائلی که همواره در مورد این صنف مورد مناقشه بوده، بحث مالیات است. به همین خاطر نیز این مقاله وال بیل را به مالیات مشاورین املاک اختصاص داده‌ایم.
مالیات مشاورین املاک چگونه محاسبه می‌شود؟
برخلاف تصور خیلی از مردم، مشاورین املاک ساز و کار منحصر به فردی برای محاسبه مالیات ندارند. آژانس‌های مشاوره املاک جزو اصناف گروه دوم به شمار می‌روند، به همین خاطر نرخ مالیات آن‌ها نیز مانند دیگر اصناف هم گروه بوده و تفاوتی ندارد.
مالیات مشاورین املاک بر اساس ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شده است. بر اساس این ماده قانونی، مالیات هر صنف به شکل زیر محاطبه می‌شود:
- کسب و کارهای با درآمد تا 50 میلیون تومان >>> 15% مالیات
- کسب و کارهای با درآمد تا 100 میلیون تومان >>> 20% مالیات
- کسب و کارهای با درآمد بیشتر از 100 میلیون تومان >>> 25% مالیات
بنابراین اگر در یک واحد صنفی آژانس مشاوره املاک فعالیت دارید، بسته به سطح درآمد شما از کمسیون خرید، فروش،یا اجاره باید به اندازه مورد اشاره در بالا، مالیات پرداخت کنید.
توجه داشته باشید که درآمدهای مورد اشاره، سهم خالص درآمد هستند. درآمد خالص یعنی سود حاصله نهایی، پس از کسر هزینه‌های قابل قبول مالیاتی. به عبارت دیگر، چنانچه درآمد شما در هر سال مالیاتی فرضاً 100 میلیون تومان بوده باشد اما از این مبلغ 55 میلیون تومان را هزینه کسب و کار کرده باشید، مالیات شما 15% محاسبه می‌شود، زیرا درآمد خالص کمتر از 50 میلیون تومان بوده است.
علاوه بر این، بر اساس ماده 101 قانون مالیات‌های مستقیم، مودیانی که اظهارنامه یا گزارش‌های مالیاتی مربوطه را به موقع و منظم برای سازمان امور مالیاتی ارسال کنند، مشمول معافیت‌های مالیاتی نیز خواهند شد. مبلغ معافیت مالیاتی مودیان خوش‌حساب در سال 1401به اندازه 39.600.000 تومان بوده است.
مبلغ معافیت مالیاتی هر ساله تغییر پیدا می‌کند. جدای از آن، به صورت کلی به ازای هر 10% افزایش درآمد ابرازی مؤدی مشمول مالیات، نسبت به درآمد سال گذشته مالیاتی، 1 واحد درصد و حداکثر تا 5 واحد درصد از نرخ‌های مورد ذکر در بالا کاسته می‌شود. شرط برخورداری از این تخفیف مالیاتی تسویه بدهی‌های مالیاتی گذشته و تسلیم به موقع اظهارنامه یا صورتحساب‌های الکترونیکی است.
نکته: در تبصره دوم ماده 101 قانون مالیات‌های مستقیم، آمده که چنانچه هر شخص حقیقی دارای بیشتر از یک واحد شغلی (آژانس ماشوره املاک) باشد؛ درآمدهای خالص وی از این پایگاه‌ها جمع شده و تنها از یک معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.
قانون خاص برای مالیات مشاورین املاک
یکی از بزرگ‌ترین مشکلات در زمینه محاسبه مالیات آژانس‌های مشاوره املاک، بحث اثبات درآمدهای حقیقی است. ذات این نوع کسب کار ایجاب می‌کند که تراکنش‌های غیر درآمدی زیادی داشته باشد. به عنوان مثال ممکن است در یک قرارداد خرید ملک، طرف مقابل مبلغی را به عنوان بیعانه به حساب فرد معتمد (که مشاور املاک است) واریز نماید. این مبلغ گرچه به حساب مشاور واریز شده اما جزو درآمد وی به شمار نمی‌رود.
به واسطه این موضوع، سازمان امور مالیاتی برای محاسبه مالیات مشاورین املاک از بخشنامه 2009916 ککمک گرفته است. این بخشنامه یکی از مبناهای اصلی برای محاسبه مالیات آژانس‌های مشاوره و بنگاه‌های معامله املاک است. با استفاده از این بخشنامه به خوبی می‌تواند تراکنش‌های درآمدی را از غیر درآمدی تفکیک کرد.
توجه داشته باشید که چنانچه در اظهارنامه‌های مالیاتی، مبلغ درآمد کمیسیون را از مبلغ کل واریزی‌ها کسر نکنید، مالیات بر کل تراکنش‌های شما اعمال می‌شود. به عنوان مثال چنانچه در یک سال مالیاتی، یک معامله انجام داده‌اید که 10 میلیون تومان کمیسیون داشته است و شما 90 میلیون تومان هم به عنوان ودیعه دریافت کرده‌اید، چنانچه این دو مبلغ را در اظهارنامه مالیاتی کسر نکنید، مالیات شما بر 100 میلیون تومان بسته خواهد شد، نه 10 میلیون تومانی که درآمد واقعی بوده است.
نکات مهم مالیاتی برای مشاورین املاک
امروزه دولت با راه‌اندازی سامانه‌های مختلف و اعطای کد رهگیری برای ثبت هر معامله ملکی، اسباب راحت‌تر شدن روند محاسبه مالیات مشاورین املاک را فراهم آورده است. برای اینکه دچار مشکلات محاسبه مالیاتی نشوید، بهتر است بر اساس بخشنامه 209916 عمل کرده و برای تمامی معاملات خود کد رهگیری دریافت کنید.
برای شفاف سازی تراکنش‌ها بهتر است محل ورود و خروج مبالغ را به دقت ثبت کنید. به عنوان مثال اگر قرار است از یک طرف بیعانه دریافت کنید، تأکید داشته باشید که مبلغ مورد انتقال حتماً از حسابی به نام خود شخص منتقل شود. شما نیز به عنوان واسطه، پول را به حساب خود شخص فروشنده واریز کنید. این کار شفافیت اظهارنامه‌های مالیاتی شما را بالا می‌برد.
استفاده از امکانات صورتحساب‌های الکترونیکی و خدمات سامانه مودیان باعث شده تا محاسبه مالیاتی بسیار آسان‌تر شود. شما می‌توانید با ثبت صورتحساب‌های الکترونیکی نوع اول که توسط خریداران تأیید می‌شود، حساب مالیاتی شفاف‌تری داشته باشید.
مشاورین املاک باید کدام نوع از صورتحساب الکترونیکی را ارسال کنند؟
بر اساس قوانین جدید مالیاتی، تمامی اصناف و گروه‌های شغلی موظفند در سامانه مودیان سازمان امور مالیاتی ثبت نام کرده و برای هرکدام از معامله‌های خود یک صورتحساب الکترونیکی در کارپوشه شخصی ایجاد کنند. عدم ارسال صورتحساب الکترونیکی تخلف مالیاتی به شمار می‌رود.
آژانس‌های مشاوره املاک، ابتدا باید تمامی دستگاه‌های کارتخوان خود را از طریق دریافت کد رهگیری به سامانه مودیان متصل کنند. با این کار تمامی تراکنش‌های دستگاه قانونی تلقی شده و گزارش آن در سامانه ثبت می‌شود تا محاسبه مالیاتی بر اساس آن صورت گیرد.
با توجه به پیچیدگی‌های انواع تراکنش‌های واحدهای مشاوره املاک، بهتر است این واحدهای صنفی صورتحساب‌های الکترونیکی نوع 1 را نیز در سامانه ثبت کنند. این نوع صورتحساب یک گزارش دقیق است که مشخص می‌کند نوع تراکنش چه بوده و طرف حساب (خریدار) چه کسی بوده است. خریدار نیز فرصت دارد تا صورتحساب الکترونیکی ثبت شده را تأیید کند.
اکتفا کردن به صورتحساب الکترونی نوع 3 (دستگاه‌های کارتخوان) کفاف محاسبه مالیاتی آژانس‌های مشاوره املاک را نمی‌دهد و ممکن است موجب بروز سوء تفاهم‌هایی در زمینه محاسبه درآمد واقعی گردد.
توجه داشته باشید که برای هر کدام از درآمدهای خود باید یک صورتحساب الکترونیکی مشخص ارسال کنید.
وال بیل برای مشاورین املاک
شما به عنوان یک واحد مشاوره املاک می‌توانید به جای استفاده مستقیم از سامانه مودیان، از خدمات یک شرکت واسط مانند وال بیل استفاده کنید. وال بیل یک پنل اختصاصی آنلاین طراحی کرده و رابط کاربری بسیار راحتی دارد. این سرویس آنلاین دچار مشکلات و قطعی‌های سامانه‌های دولتی نیست.
حساب کاربری وال بیل مستقیماً به کارپوشه سامانه مودیان شما متصل شده و صورتحساب‌هایی که در این نرم افزار ثبت می‌کنید، در موعد مقرر داخل سامانه نیز ثبت می‌شوند. شما همچنین می‌توانید به صدور فاکتورها در قالب فایل‌های اکسل استاندارد ادامه داده و آن‌ها را برای وال بیل ارسال کنید تا ما کار ثبت آن‌ها در سامانه مودیان را انجام دهیم.
جمع‌بندی
مالیات مشاورین املاک دارای یک الگوی ویژه نیست. تنها نکته شایان توجهی که در محاسبه این گروه مالیاتی وجود دارد، دقت خود مودیان در راستای تعیین صحیح درآمدهای واقعی و تفکیک آن‌ها در تراکنش‌های غیردرآمدی است.